恩施市龙凤镇农村宅基地制度改革十三问

近年来，中央出台了一系列政策，依法加强农村宅基地的管理，总体是稳慎推进农村宅基地制度改革，切实保护农民合法权益并在全国个县市区和3个地级市启动了新一轮农村宅基地制度改革试点。

自开展宅基地制度改革试点工作以来，恩施市龙凤镇党委、政府高度重视，围绕宅基地改革内容，规范实施程序、严肃工作纪律、探索农户宅基地资格权的保障机制，全力以赴做好宅基地改革试点工作。一是坚持党建引领，充分发挥党员群众力量，形成党群合力，共同参与、共同推进，不断深化宅基地制度改革试点工作；二是坚持多点发力，组建宅改专班队伍，下沉宅改一线，集中力量开展攻坚。目前已完成双堰塘村规划建设，为下一步开展有偿退出、资源引进奠定基础；三是坚持“宅改+乡村治理”“宅改+产业发展”等“宅改+”模式，带动乡村文明与乡村振兴共同发展。

该镇坚持把党建引领贯穿始终，牢牢坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线；坚持不以各种名义违背农民意愿强制其退出宅基地和强迫农民“上楼”，不违法收回农民合法取得的宅基地，不以退出宅基地作为农民进城落户的条件。通过探索宅基地使用权的流转、抵押、自愿有偿退出等，来增加农户的财产性收入，实现宅基地要素优化配置。

恩施市龙凤镇作为农村宅基地制度改革的重要试点地区之一，今年以来，就宅基地“怎么分配？”“使用权怎么流转？”“如何贷款？”“怎么退出？”等方面进行了深刻的解读。

问：谁可以分配宅基地？

答：可以立户但无宅基地的；人均宅基地面积不足30平方米且交通不便需要异址建房，并退回原宅基地同意限期拆除原有住宅的；因征地拆迁或村庄改造需要搬迁的，一户多宅除外；原有住房危旧或因灾倒塌需要另择地址建房，原宅基地已经退回集体经济组织的，一户多宅除外。符合上述情形之一的，可以以户为单位向村委会或集体经济组织申请一处住宅。

问：什么情况下不分配宅基地？

答：不履行本集体经济组织成员应尽义务的；虽是本村常住户口，但系寄居、寄养、寄读的；符合立户条件，原宅基地面积达到规定标准或能够解决分户需求的；出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上房屋的；将住房赠与他人或者改作他用的；政府纳入集体供养，家庭成员非法占地行为尚未接受处罚的。

问：什么是农村宅基地使用权流转？

答：农村宅基地使用权流转，是指农村宅基地使用权在保持土地所有权不变，保障农村村民宅基地资格权和户有所居的前提下，依规定的程序，转让、出租、入股、合作和按照抵押物处置等方式发生的宅基地使用权相关权利转移的行为。

问：农村宅基地使用权流转的范围包括哪些？

答：农村宅基地使用权流转的范围：宅基地转让、互换的，受让人可为恩施州农村集体经济组织成员；宅基地使用权人可通过出租、入股等方式盘活多余农房，用于休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、电子商务等乡村产业。

问：农村宅基地使用权流转条件是什么？

答：转让方必须同时满足以下条件：宅基地流转必须经村集体经济组织同意；转让方流转宅基地后在农村或城镇仍有合法住所，能保证基本居住需要，流转后不得再申请宅基地（“多户一宅”的除外）；流转的宅基地和房屋，必须依法取得宅基地使用权，且产权明晰无争议；流转的宅基地和房屋，必须符合国土空间规划和村庄规划；流转的宅基地不得擅自改变用途。

问：农村宅基地“房地一体”能否办理不动产登记？

答：可以办理。具体流程如下：

1、申请：首先村民自行向村集体经济组织申请，由村委会审核公示后准备相关材料，包括以前的宅基证、身份证、房屋来源证明等去市民之家不动产登记中心提出申请。

2、查验：不动产登记中心受理后，会开展现场落宗复核查验，查验房地权属合法证明、登记办理的不动产界线、面积、权属等，经过确认无误后颁发不动产产权证（宅基地所有权、宅基地资格权、宅基地使用权和房屋所有权）。

问：农村居民住房是否可以办理抵押贷款？

答：在不改变宅基地所有权性质的前提下，农村宅基地使用权和房屋所有权、使用权可以用来抵押贷款。村民委员会在收到农民贷款申请5日内协调金融机构办理抵押贷款相关手续，完成现场勘探、房屋评估、抵押合同签订等工作。

引导农民用抵押款发展餐饮、民宿、休闲农业、乡村旅游、电子商务等乡村产业。

问：农村宅基地使用权流转有哪些方式？

答：农村宅基地及农房流转方式，主要包括转让、赠与、出租、互换、入股等。

问：农村宅基地使用权流转释放了哪些活力？

答：一、盘活大量潜在宅基地供需，拉动内需，促进消费和投资。对于留在本地务农的农民，通过出租多余住房，可获得相对稳定的收入；对于进城务工的农民，可通过出售或出租住房，增加一条融资渠道；对于异地建包，规模经营的农民，可通过购买或租赁当地农房，降低生产成本；农村空闲宅基地将变为潜在的市场供给，调控大城市房价上涨压力，为农村一二三产业融合发展提供了土地。

二、推动农村一二三产业融合发展，有利于优化配置农村闲置宅基地和劳动力要素，提升农村闲置宅基地要素价值，为农村劳动力提供更多就业机会，带动农产品产业链延伸，增加农产品附加值，提高农民工资性、财产性、经营性收入，带动农民增收致富。

三、有利于城镇要素向农村流动，为农村有效利用城市人才、技术、资本等要素提供有利契机，给农村经济发展增加内生活力，带动农民增收致富。

四、使用权的抵押贷款有助于农民创业，增加农业生产资本投入，提高农民人力资本水平。

问：宅基地有偿使用费收费标准是怎样的？

答：一、“一户一宅”的，有偿使用根据其超起征面积实行有偿使用计费。原则上不超过所有农户户数的30%，收费情况均需村民代表大会决议通过后实施。

二、“一户多宅”的，按照建筑占地面积收取，按每年每平方米10元计费，因继承形成的一户多宅的按每年每平方米5元收费。

三、非本集体经济组织成员通过继承或其他方式在农村占有和使用宅基地的按每年每平方米20元收费，但房屋不能翻修，房屋灭失后宅基地退村集体。

问：宅基地有偿使用对象以及期限如何界定？

答：因历史原因形成的“一户多宅”、超标准宅基地，非本集体经济组织成员通过继承、赠予房屋或其他合法方式占有和使用的宅基地；有偿使用年限，按照住宅用地的最高年期设置为70年。

问：宅基地有偿使用费怎么分配？

答：坚持“取之于民、用之于村”的原则，宅基地有偿使用费主要用于村庄改造、宅基地退出补偿、村庄基础设施建设、公共设施、公益事业及村民事务理事会成员的误工补贴等。宅基地有偿使用费收支情况每年在本村村集体经济组织内部进行公示。

问：农村宅基地如何退出?

答：农村宅基地退出分为两大类：

一、无偿退出，闲置废弃的厕所、畜禽舍和倒塌的住房等建筑物，以及一户多宅中违法违规占用的实行无偿退出；

二、有偿退出，以自愿为前提，将宅基地有偿退出工作划分为申请人准备退出宅基地申请表、土地权属证明、家庭成员信息承诺书等相关材料向村委会提出申请，村委会进行审查公示，镇政府审核调查、签订《自愿退出宅基地协议》、退出注销、支付奖补款等步骤，严格按照程序推进。

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什么是农村宅基地三权分置?

宅基地的“三权分置”指的是落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。简单地说就是宅基地将被赋予三种权能，分别为所有权、资格权、使用权，并且三权分离。村集体（村或经济社）是宅基地所有权人，符合规定和条件的村民（农户）具有认定为宅基地资格权资格，宅基地使用权人就是通俗所说的农村自建房房主，主体现为本村村民（农户）。

三权分离后宅基地所有权不变，仍然属于集体所有。

落实宅基地集体所有权就是保障和强化了集体经济组织有依法收回宅基地的权利，也赋予了集体经济组织对宅基地使用的监督权利，以及集体经济组织在宅基地使用权流转或被征收时按照一定比例分享流转或征收收益。

稳定农户资格权就是维护农民家庭作为集体经济组织成员取得和占用宅基地的权利。资格权是对于村民（农户）各项附着于土地上的权利的一种保障。资格权设置和认定关系到广大农民的基本权利和切身利益，包括宅基地的取得权利、流转权益、土地开发收益分配等都与资格权直接相关，资格权认定是关键也是难点。

适度放活宅基地使用权就是将允许农户除通过转让流转宅基地使用权外，还可以以出租、抵押、入股等方式流转宅基地使用权，进一步提高宅基地集约利用水平和效益，同时激活宅基地租赁权和抵押权，释放农村建设用地土地价值潜能。

（综合网络）

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